「室内のリフォーム、修繕の費用は全部負担する」という特約があった。負担しなくてはダメ？

Q

退去の前に契約書を読み直してみたら、リフォーム、修繕の費用はすべて入居者負担という一文がありました。そこまで多額の負担をしなくてはいけないものでしょうか？

A

通常の使い方、時間の変化による損耗については負担しなくてよいでしょう。

借り主が通常の使い方をしていて、損耗してしまったもの、時間が経って自然に変化した部分の修繕については、貸し主が負担をします。もし、契約書に入居者の負担を定めた特約があったとしても、以下の条件が満たされていなければ、その特約は有効ではありません。

特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

借り主が特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

借り主が特約による義務負担の意思表示をしていること

この事例においては、借り主が通常の原状回復義務を超えて負担していることを認識していません。また、負担する意思も明確であったとはいえないことからも、「すべて入居者負担」という特約は無効と考えられます。原状回復に関する特約は契約時に注意して読み、納得のいかない項目についてはその時点で申し出て、退去時にトラブルの種にならないようにしておきたいものです。

なお、借り主の故意・過失や通常行うべき注意を怠ったことが原因で損耗したものについては、借り主が負担するのが原則です。